Тайсон
На форуме: 18 л 249 д(с 16/12/2005)Дата смерти: 27/08/2022
Тем: 580 Сообщений: 27031 Флеймы: 4859 (18%)
Всего отчетов: 11 Регионы: 11 |
|
|
Мда, ну и цены у Вас
[ #1152029 ]
17/05/2011 12:05:27
|
|
|
Чуть поправлю вашу табличку: Цитата:
Сдаете за 14 500 в год за квадратный метр. Это делает 120 800 рублей в месяц за весь офис. Вы говорите, УСНО 6%. Хорошо. Минус 6% - Минус уборка - 5 тысяч в месяц; Минус электричество - пусть 5 тысяч в месяц (хотя, реально я не знаю, сколько); Минус охрана - 5 тысяч в месяц; Минус коммуналка - пусть еще 7 тысяч. Итого: 91 552 руб.
Начиналось, вроде, с доходной части в 18000 руб/кв.м. в год ![](/images/graemlins/grin.gif) Цитата:
100 метров в В+ вы будете сдавать, скажем, за 18 тысяч в год за метр
(с) ![](/images/graemlins/grin.gif) Т.е.: 150000 в месяц за весь офис Минус 6% - 9000 руб Минус уборка - если нет УК, то арендодатель оплачивает только уборку помещений общего пользования, соответственно где-то 1000 руб на 100 кв.м. Электричество оплачивает арендатор в 95% случаях, но допустим. На 100 кв.м. это будет около 3000 руб. Охрана около 2000 руб на офис 100 кв.м., если необходима техническая, то там договор с ЧОП арендатор сам заключает. Про коммуналку не понял - откуда 7000 руб плюсом, если электричество уже посчитано? Отопление в среднем по году 1100 руб/мес, ГВС-ХВС 100 руб, вывоз мусора 300 руб, демеркуризация 20 руб, дератизация и дензинсекция 10 руб, обслуживание ОПС, узлов учета, СПТ и пр ну пусть еще 100 руб. В итого коммуналки 1630 руб. Итого: 133370 руб. Соответственно, если без завхоза , то 10000000/133370=75 месяцев, т.е. 6 с небольшим лет ![](/images/graemlins/tongue.gif) И это притом, что миллион на 100 кв.м. - это много, ибо ремонт со всей электрикой - 400000 руб. кондиционирование - 150000 руб.
На самом деле при любом вхождении в девелоперский или инвестиционный проект необходимо делать подобные расчеты. Нормальная окупаемость девелоперского проекта перед кризисом считалась 7-8 лет, в кризис считали 4-5 лет, сейчас опять к 7 подтягивается. Цитата:
Окупаемость слишком долгая, соответственно, риски слишком большие.
Это все понятия относительные. Легких бизнесов не бывает, и я всего лишь попытался убедить топикстартера и Вас в том, что инвестиции в коммерческую недвижимость существенно выгоднее, чем инвестиции в жилую недвигу, ибо риски там те же.
--------------------
Our little group has always been
And always will until the end.
(c) Nirvana |
|
|